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2016年元月仅9个新盘入市 刚需房短缺

http://www.lzbs.com.cn    2015-12-31 09:52:13 作者: 来源:
2016年元月仅9个新盘入市 刚需房短缺

北京青年报

    28日,北京土地市场迎来了2015年的落槌之拍,随着顺义区仁和镇的一宗住宅用地被首开竞得,最终2015年北京土地市场以2032亿的土地出让金收官,创历史新高。不过,土地市场的火热并没有传递至住宅市场。据亚豪机构统计,即将到来的2016年1月北京仅9个项目入市,多个项目表示春节前将封盘,楼市将进入传统的淡季。

    年底忙着抢收业绩 来年仅9个项目开盘

    眼瞅着就要跨年,开发商们还在拼命地抢收业绩。上周末,一度放风要明年才入市的房山区刚需项目首创·伊林郡(楼盘资料业主论坛),最终在26日推出了近300套房源。由于这些房源多是80至97平方米的两至三居,均价为22000元/平方米。虽然相比前一期明显提价,但在今年豪宅群起,价格高涨的楼市中,仍显得性价比十分突出,吸引了大量购房人早早赶来排队选房,最终在当日售罄。

    无独有偶,同样有着业绩要求的龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸),也在年底推出了东坝的纯新盘龙湖·天璞,据项目负责人表示,自12月18日开盘以来,当天推出的132套“平墅”房源全部售罄,销售额达12亿元。这132套平墅产品,面积区间为130-400平方米,其中32套跃墅产品,100套平墅。

    临近年终,开发商们发动了最后的抢收攻势,因为按照惯例,元旦假期的到来和春节的临近,都是楼市冰封的时候,不但新盘供应寥寥,成交量也少得可怜。亚豪机构的统计数据就显示,明年1月,北京商品住宅市场预计仅有9个项目入市,其中包括香山四季(楼盘资料)公馆、华远华中心(楼盘资料)、新地国际家园等5个纯新盘,以及包括香悦四季(楼盘资料业主论坛)、优山美地(楼盘资料业主论坛)D区、观承别墅(楼盘资料)等在内的4个老项目后期。

    亚豪机构市场总监郭毅分析认为,每年元旦与春节所在的1、2月都是楼市供应最为低迷的时期,2016年也不例外。

    而除此之外,2016年1月的供应低迷还有其独特的时代背景,基于土地市场不断呈现出的高价特征,2015年北京住宅市场豪宅化的苗头已经出现,2016年这一趋势将更加明显,因此更多的项目选择在春节前实行封盘政策,并预期以更高的价格在春节后进入市场。由此可以判断,2016年3月开始北京楼市供应预计开始集中释放。

     四类新盘将主导2016年供应

    虽然明年1月份仅有9个新盘入市,但却包含了2016年最主要的四种新房供应类型。郭毅表示,随着土地市场的变化,这4类产品所占比重在2016年也将发生变化。

    首先第一类是单价高于60000元/平方米以上的高端住宅,1月计划入市的项目中以香山四季公馆为代表,该项目预计售价为80000元/平方米。在2015年已成交的48宗宅地中,实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗,超过半数,这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为,随着大量新豪宅的入市,拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列,2016年公寓名豪宅所占到的市场比重将不断增加,价格水平也将不断攀升。

    第二类是别墅类产品,1月计划入市的项目中以优山美地D区为代表,由于2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗,这些地块均有开发少量别墅产品的可能,因此,虽然禁墅令犹在,但别墅的供应并不会断顿。

    第三类是商住公寓产品,1月计划开盘项目中以万科天地为代表,这类产品在2015年已经呈现出勇猛的势头,不限购、总价低是商住公寓夺取市场份额的最大优势,同时,商住产品因为价格优势,也成为刚需购房人的选择。

    第四类是普通住宅类项目,1月计划开盘项目中有香悦四季、远洋春天著(楼盘资料)。由于地价的关系,导致供需盘为主的普通住宅越来越少,尤其是在五环进入10万+、六环将进入5万+的背景下,新项目中价位偏低的普通住宅的供给量明显减小,同时拉动在售老项目的价格协同上扬。业内预计,北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。

     “刚需房”越来越少

    不难看出,虽然只有9个项目, 但却包含别墅、公寓豪宅、商住楼和普通住宅。看似热闹的背后,却是普通住宅尤其是“刚需房”的短缺。

    “面包”的价格一向由“面粉”决定,楼市也类似。由于最近两年,北京的土地价格不断创出新高,楼市的成交价也迎来一个全新时代。中原地产数据显示,预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右,成交均价或逼近3万元/平方米,比2014年上涨了近10%。

    新房成交均价逼近3万元/平方米,意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。五环都成了豪宅的集中地,六环甚至都拍出了3万元/平方米的地价,让北京的刚需项目更加难觅踪影。

    根据1月新盘的统计显示,除了商住项目万科天地有小户型LOFT产品外,在预计开盘的9个项目中,能称得上刚需盘的仅有位于房山区的远洋春天著了。该项目主打74至128平方米的两居至四居,25000元/平方米的预计价格尚在刚需考虑范围内。

    业内人士表示,豪宅都“五环化”甚至“六环化”了,刚需和改善自然受挤压,首当其冲的就是首次置业的刚需,门槛从总价100万元跃升到200万元。某房企负责人进一步表示:“土地价格拉动房价攀升,已经把刚需挤压出今年的商品住宅市场,转向自住房、50年商住LOFT,或者又老又小的二手房,甚至大批刚需不得不选择燕郊、廊坊等环北京区域。”并且,即便是这些环京区域,也开始提价,均价上调每平方米1000元已经成为普遍现象。

    而与刚需被挤压形成对比的是豪宅在新房市场的高调抢客。改善盘和豪宅盘的边界也日益模糊,在不少开发商的眼中,总价800万/套是初步改善,1000万元/套才是改善置业的门槛。丰台、大兴为主的南四环至南五环区域,朝阳区的东坝和孙河都已经成为新兴的豪宅区域。北京的低价刚需盘主要都集中在了房山和大兴六环外区域。

     业内对2016年楼市走势存分歧

    虽然今年土地楼面均价再次刷出新高,明年豪宅项目可能进一步扩容,成交价格很可能刷出新高,但业内关于房价是涨幅放缓还是继续高歌猛进存在分歧。

    伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示,2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市,但房价涨幅不会太大。

    胡景晖认为,从政策基调来看,去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。因此,楼市政策将持续支持购房需求的释放,成交量上涨仍将是大概率事件。同时,受2015年成交高价地影响,五环内泛豪宅化基本形成,也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。

    但胡景晖同时指出,前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大,如今政策放开、供给释放,明年豪宅将集中入市,供应量巨大;而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价,与豪宅并不匹配,市场的消化能力有限。因此,2016年豪宅的销售压力会加大,在楼市去库存的背景下,房价涨幅也将有限。

    郭毅则认为,楼市再次提价是大概率事件。她举例称,年末入市的项目已经开始上调售价。上周入市老项目中首创·伊林郡涨幅近30%,保利·罗兰香谷也小幅上涨,而纯新盘金玉府(楼盘资料)则以60000元/平方米的价格入市。

    即便价格上升,但从年底入市项目的销售上看,并不愁销量,例如金玉府项目仅推出224套房源,而其排卡客多达500多组。位于顺义空港的金地未未来(楼盘资料)上周末认筹也同样吸引了上千组客户到场。

    对此,郭毅认为,年底供应的稀缺以及未来价格较大的涨幅预期,使得这一阶段成交出现显著回升,而进入到2016年之后,北京住宅市场供应将量少价高,成交量难以出现太大突破,价格则会明显上涨。

    文/本报记者 李桁

     ●预见●

     2016年最可能出台的楼市政策

    在去库存的要求下,各项房地产政策可能进一步松绑,因此,不少业内人士将2016年视为购房机会年。中央定调稳定住房消费,支持自住和改善需求,政策侧重千方百计去库存。

    如何更好地去库存压力?易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱罗列了五大可能在2016年出台的具体刺激楼市政策。

    第五位:政府收购商品房用作保障房

    效果:★★★

    落地时间:随时

    收购商品房用作保障房从理论上来说,对于库存较大的城市,短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高,此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小,因此该政策效果可能一般。

    第四位:各城市执行土地供应的“有供有限”政策

    效果:★★★☆

    落地时间:随时

    库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制,建议库存消化周期超过两年的城市一律暂停土地供应,消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地。每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单,严格把控商品房供应源头。

    第三位:农民工全面纳入城市购房优惠体系

    效果:★★★★

    落地时间:随时,各地按需落地

    各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁,包括:1.加快户籍制度改革进度,解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。2.将农民工纳入公积金缴纳体系。3.个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施,对增加有效需求,推动楼市中长期稳定有较大作用。

    第二位:房贷利息抵扣个税

    效果:★★★★★

    落地时间:最早下半年

    该项政策能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显。短期内,一旦实施,将在一二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。

    第一位:首套房首付款比例降至10%

    效果:★★★★★☆

    落地时间:随时

    首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心,我认为,中国为储蓄型国家,发生次贷危机的可能性很小,而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招!文字整理/ 本报记者 李桁

    (北京青年报)

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