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远洋集团开发事业一部总经理陈伟:工科男的“算账”逻辑

http://www.lzbs.com.cn    2017-01-06 10:05:20 作者: 来源:
远洋集团开发事业一部总经理陈伟:工科男的“算账”逻辑    

图/远洋集团开发事业一部总经理陈伟。

    人民网北京1月4日电 (余燕明)“算账。”学工科出身的陈伟说,企业所有的投资决策,其依据都应该是“算账”。

    陈伟是远洋集团开发事业一部的总经理,不到20分钟的采访里,陈伟言简意赅,一些问题他避而不谈,一些问题他说没那么复杂,只有“算账”这件事,陈伟回答记者的两个问题时,他都有提到。

     工作7年坐上城市公司一把手

    陈伟一毕业就进入了远洋集团,花了7年时间坐上了远洋集团天津公司总经理,独当一面。在记者面前,陈伟不是一个侃侃而谈的人,抛给他的问题,都是简洁干脆的回答,典型的工科男逻辑。

    记者问他,现在北京土地方改变了土地出让方式,“限地价、限房价、竞自持”,要求企业全部自持住宅,远洋会不会参与这些项目,如果拿到这样的项目,有没有解决方案?

    “我也听说一些同行在考虑众筹、资产证券化,这也是远洋探索的方向。但核心是算账,只要租金回报率合适,我们就会考虑这件事。”陈伟说,资产证券化这类金融工具可以把项目投资的现金流拿回来,但核心是达到一定的租金回报率,“我们不排斥任何方式,但前提是算账,只会关注结果是不是我们想要的。”

    三言两语间,访者与被访者都被迅速切入另一个话题。比如,对职业经理人而言,远洋是家怎样的公司?

    陈伟说,作为职业经理人,远洋最大的特点就是开放,无论是业务模式,还是人员任用,都很开放。

    “很多公司业务模式非常固定,不允许你去突破这个模式,职业经理人在生产线上也是按部就班地生产,也不会给你很多创新的机会。”他说,“远洋在业务上不像许多公司一样那么固定,给定的范围很宽泛,允许职业经理人做很多的尝试和创新。”

    “你在事业一部做的这些尝试和创新,决策依据是什么?”“还是算账。对于一个企业来说,所有的事情都是算账。”

    远洋集团开发事业一部已有开发项目覆盖的区域是京津冀地区,同时也在关注其他市场。到现在为止,开发事业一部管理的开发项目有20多个。

    陈伟在开发事业一部除了负责开发业务和管理区域公司,还尝试了两件事:一是在远洋天著项目上做社区商业,另一件事是在远洋天著春秋项目上推出定制化产品。

    陈伟认为,客户角度上,原来的底商满足不了他们的需求,但客户需要邻近的社区商业体验,所以原来的底商要提高档次,从产权限制上就最好自持,同时要招商,还要植入一些社区品类。

    关于产品定制化,“我们的核心是做好产品。”陈伟说,任何市场环境下,需求总是存在的,比如现在首付比例有所提高,但只是部分需求受到抑制,短期内需求的规模会下降。

     200亿的账簿怎么算?

    尽管远洋集团对开发事业部的授权比较充分,但在集团管理上,所有的投资决策还是由集团决定,开发事业部主要负责投资论证和投资拓展,项目开发运营的关键节点上,远洋集团也会有所把控。

    据陈伟介绍,开发事业一部今年销售额大约为200多亿元,占集团全年销售比重约40%。其中北京仍然是开发事业一部的主要市场,权益销售额140亿元上下,占比约60%-70%。

    “明年北京市场在开发事业一部的销售占比预计会降至6成左右,天津会超过3成。河北目前规模比较小,今年刚刚储备了很多土地,但产出期不在2017年。”陈伟说。

    如何在京津冀地区获取项目储备是陈伟遭遇的挑战,并购已经是开发事业一部获取项目的重要渠道。远洋今年在销售份额占比达6成的北京市场,还没有从公开招拍挂市场拿到一块土地。

    陈伟说,京津冀三个市场项目拓展策略明显不一样,北京现在通过招拍挂公开市场土地放量很少,所以并购成为远洋获取项目的重要渠道。另外,除了新房项目以外,北京的存量房项目也成了重点关注的业务,尤其是存量物业的改造和运营。

    开发事业一部在天津主要以招拍挂和并购结合的方式获取项目,在河北做项目拓展则主要是关注旧城改造和旧村改造,同时利用并购。

    陈伟认为现在北京有效土地供应不足,所以抑制城市房价上涨有很大压力。“北京本身有很强的需求,从市场角度而言,如果想要有效地抑制房价上涨,还是需要增加供应量。”陈伟说。

    远洋集团今年在北京做项目并购已有成功案例,但尚未到披露阶段。陈伟介绍,由于公开市场释放土地有限,今年开发事业一部在北京主要采取的策略就是并购,“相比一些公司,远洋在北京的土地储备还比较可观,我们的压力还没那么大。”

    但即便是采取项目并购,陈伟觉得现在北京的机会也很少。“早几年北京公开市场的土地供应已经降下来了,很多项目都被并购了,剩下的并购机会其实非常少。”

    像北京这些主要市场有效供应在减少,企业获取项目资源的难度加大,再加上新一轮房地产政策的收紧,这些因素叠加以后,强化了陈伟在一些开发策略上的意识。

    “谁的能力更好,产品性价比更高,谁就会先受益。我们首先希望把产品的性价比做得更好一些。”陈伟说,“另外我们也在提升现金流管理和运营效率,降低资金管理上的压力。对于不同区域市场,政策调控也不一样,所以我们在资产配置角度上会加大一些环北京区域的资产配置。”

文章来源:人民网-房产频道

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