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一线楼市“场外配资”助长投机潮 专家建议精准调控防范风险

http://www.lzbs.com.cn    2016-03-03 09:38:42 作者: 来源:
一线楼市“场外配资”助长投机潮 专家建议精准调控防范风险

经济参考报

    2014年至2015年,种类繁多的杠杆工具催生了A股市场巨大的泡沫,如今,熟悉的一幕似乎正在局部房地产市场重演。《经济参考报》记者日前从深圳、北京等房价大幅上涨的一线城市采访了解到,包括自买自卖转按揭、众筹炒房等通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现。尽管目前整个房地产市场风险仍然可控,但业内专家认为,针对一线楼市的投机行为,应当及时调控,抑制过度投机。

    2015年深圳新房成交面积暴涨65%,成交价格暴涨47%,单价突破4万元/平方米,成为全国楼市“领头羊”。记者调查发现,与以往中介炒房、合伙炒房等传统手段相比,去年以来深圳炒房出现了新手法、新特点。其中包括自买自卖转按揭,即先通过担保公司的过桥贷款还清房贷,之后去另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款,套出70%的房款。这种炒楼方式相当于自买自卖,在没有购房者接盘的情况下,反复套利,扩大了炒房者的头寸。2015年,炒房者周先生将深房传麒山小区一套房产,通过3次转按揭操作,以抵押贷款的方式从银行套出“利润”约500万元。周先生表示,一旦房价下行,他就把房子扔给银行,“反正已经赚了500万”。

    另一种则是众筹炒房。2015年,二手房众筹平台拼房网在深圳上线,该平台针对想要购房,资金周转又暂时存在困难的个人,通过众筹方式完成房产购买,最低的投资金额仅为1000元。

    目前该平台已经进行了9套房产的众筹。认筹金额从50万至180万元不等,认筹人数从8至42人不等。其中百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月,出售后净赚45万元,收益率达到77%。搜房网也推出类似的众筹平台,累计完成87个房产众筹项目。

    第三种途径则是通过互联网金融炒房。去年以来,很多机构均推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”。以搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品,然后对外发售。据了解,目前市场上甚至出现了“一成首付”的“首付贷”产品。

    在北京,记者走访发现,目前链家门店依然可以为购房者提供“首付贷”、“税费贷”和过桥资金服务。业务员表示,“首付贷”和“税费贷”不是链家提供的,而是由某银行提供,链家作为居间方,收取一定比例的“手续费”。其中,税费贷的最高额度是30万元,首付贷最高额度是房款的百分之十,利率都是年化5.5%,期限有三年、五年两种。如果资金缺口大,也可以一起贷。操作流程则是买房者先和链家签合同,链家收取手续费,之后链家业务员带购房者去和银行签合同。申请“首付贷”、“税费贷”不需要任何抵押,只需提供购房者的资信情况、身份证明、银行流水、收入证明等材料。

    专家认为,炒房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产金融风险。

    中原地产首席分析师张大伟对《经济参考报》记者表示,杠杆在房地产交易的作用已经显现,现阶段短期内的暴涨便是加杆杠的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势,但其带来的爆发性释放,将大大缩短走势变动的幅度,例如原本需要半年时间才能达到的涨幅,也许1个月或几天就会达到。”他说,“现阶段的楼市状态有些像2014年底、2015年初的股市,本应逐步上涨,但快速进入疯牛状态。”

    全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保则对《经济参考报》记者表示,楼市要分类调控,分地方施策。现在所提及的火爆市场主要是几个热点城市,全局来说还是应该支持税收、财政政策、金融政策适当地加杠杆。增加杠杆,就是现在降低资本金比例,降低首付。而北京上海深圳这些地方则没有可比性,应该赶快施行定向调控,抑制投机。

    尽管目前楼市高杠杆投机并不普遍,不会引发系统性金融风险。但业内人士表示,应当对一线城市楼市精准调控,适度降温。深圳房地产研究中心主任王峰表示,短期投机需求主要是靠杠杆。因此,当前最立竿见影的措施,就是金融部门快速地行动起来,从管控风险的角度,实行差别化信贷政策,适度收紧信贷,防止投机需求过度利用金融杠杆炒房。人行深圳中心支行则表示,商业银行应加强贷款人资质审查,对于利用首付贷的贷款申请,应拒绝受理。此外,P2P及小额贷款公司主管部门应做出明确规定,禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

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